Tabela Price vs SAC: qual sistema de amortização economiza mais no financiamento?

Quem financia um imóvel no Brasil escolhe, na prática, entre dois sistemas de amortização: Tabela Price (parcela fixa) e SAC (amortização constante, parcela decrescente). A escolha parece detalhe técnico, mas muda dezenas de milhares de reais no custo total. Este guia mostra a matemática dos dois, com um exemplo completo que você pode reproduzir em qualquer calculadora.

Se você ainda está na fase de entender o financiamento como um todo, comece pelo nosso guia de financiamento para o primeiro comprador e volte aqui para a decisão Price vs SAC.

Como cada sistema funciona

Tabela Price: parcela fixa

Na Price, a parcela é a mesma do primeiro ao último mês (ignorando correção monetária e taxa de seguro). O que muda é a composição interna:

• No início, a parcela é quase toda juros; a amortização do principal é pequena.
• Com o tempo, a fatia de juros encolhe e a de amortização cresce.

A fórmula da parcela (pronta para calculadora ou planilha):

PMT = PV × [ i × (1+i)^n ] ÷ [ (1+i)^n − 1 ]

onde PV é o valor financiado, i a taxa mensal e n o número de meses.

SAC: amortização fixa

No Sistema de Amortização Constante, você paga todo mês:

Parcela = (PV ÷ n) + juros sobre o saldo devedor do mês

A amortização (PV ÷ n) é idêxica em todas as parcelas. Como o saldo cai em passo constante, os juros caem todo mês — e a parcela cai junto. Primeira parcela mais alta, última quase igual à amortização pura.

Ambos os sistemas são oferecidos no Sistema Financeiro de Habitação, regulado pelo Conselho Monetário Nacional (Resolução CMN nº 4.676/2018), criado pela Lei nº 4.380/1964.

Exemplo completo: R$ 300.000 em 30 anos

Financiamento de R$ 300.000, prazo de 360 meses, taxa exemplificativa de 12% ao ano (1% ao mês) — na faixa que os grandes bancos praticam para crédito imobiliário, conforme o painel de taxas do Banco Central do Brasil. Os números são ilustrativos; confirme as condições atuais com o seu banco.

Métrica	Tabela Price	SAC
1ª parcela	R$ 3.085,84	R$ 3.833,33
Parcela do meio (mês 180)	R$ 3.085,84	R$ 2.334,99
Última parcela	R$ 3.085,84	R$ 841,67
Amortização mensal	variável (cresce com o tempo)	fixa: R$ 833,33
Total pago	R$ 1.110.901,60	R$ 841.500,00
Juros totais	R$ 810.901,60	R$ 541.500,00

Verifique na calculadora:

• Price: 300.000 × [0,01 × 1,01³⁶⁰] ÷ [1,01³⁶⁰ − 1] = R$ 3.085,84 fixos.
• SAC: amortização = 300.000 ÷ 360 = R$ 833,33; 1ª parcela = 833,33 + (300.000 × 0,01) = R$ 3.833,33; a parcela cai R$ 8,33 por mês.

A diferença: R$ 269.401,60 de juros a menos no SAC. O mesmo imóvel, o mesmo prazo, a mesma taxa — só muda a velocidade com que o principal é devolvido.

Por que o SAC economiza tanto

Juros incidem sobre o saldo devedor. No SAC, o saldo cai R$ 833,33 todos os meses desde o dia um. Na Price, nos primeiros anos a amortização é tão pequena que o saldo quase não anda: no exemplo acima, depois de 5 anos (60 parcelas de R$ 3.085,84), você ainda deve cerca de R$ 293 mil — pagou R$ 185 mil e abateu apenas R$ 7 mil do principal.

A Price não é “roubada”: é o preço de parcelas menores no início. Quem não consegue pagar a parcela inicial do SAC simplesmente não teria o crédito aprovado no SAC, porque os bancos calculam o comprometimento de renda sobre a primeira parcela (ver as condições de habitação da Caixa). É aí que a Price entra: ela compra aprovação e folga de caixa agora, a custo de mais juros depois.

Quando cada um ganha

Escolha o SAC se:

• Você consegue pagar a parcela inicial (tipicamente 20–30% maior que a da Price) sem estrangular o orçamento.
• Quer minimizar os juros totais — a economia no exemplo é de ~32% do valor financiado.
• Sua renda tende a cair no futuro (aposentadoria no horizonte do contrato): a parcela decrescente acompanha.

Escolha a Price se:

• A parcela inicial do SAC não cabe no comprometimento de renda exigido pelo banco.
• Você prefere previsibilidade absoluta: a parcela não muda.
• Planeja amortizar ou quitar cedo — quem liquida em 7–10 anos paga muito menos juros em qualquer sistema, e a vantagem do SAC encolhe bastante.

Em todos os casos, a alavanca mais poderosa continua sendo a amortização extraordinária: abater o principal antecipadamente corta juros nos dois sistemas, e você pode escolher entre reduzir prazo ou parcela. Sobre estratégias de saída antecipada, veja também quando refinanciar o seu financiamento.

Armadilhas que distorcem a comparação

1. Comparar só a primeira parcela. A Price parece “mais barata” no mês 1 e custa R$ 270 mil a mais no total, no exemplo acima. Compare sempre o custo efetivo total.
2. Ignorar a correção monetária. Muitos contratos indexam o saldo à TR ou ao IPCA. A “parcela fixa” da Price sobe com o índice; a do SAC também. Peça a simulação com a correção incluída.
3. Esquecer seguro e taxas. MIP, DFI e tarifa de administração entram na parcela e mudam a conta. Compare o CET (Custo Efetivo Total) que o banco é obrigado a informar.
4. Assumir que a taxa é fixa para sempre. Taxas de crédito imobiliário variam bastante ao longo do tempo; acompanhe o painel do Banco Central e renegocie quando a sua taxa ficar fora da curva.

O veredito

A matemática é unânime: o SAC economiza mais — no nosso exemplo, cerca de R$ 270 mil, ou 33% dos juros da Price. A Price vence apenas em um cenário: quando a parcela inicial do SAC não passa na aprovação ou não cabe no orçamento. Se for o seu caso, entre de Price com um plano de amortizações extraordinárias — é a forma de capturar boa parte da economia do SAC sem a parcela inicial mais pesada.

Antes de decidir quanto financiar, vale checar se a compra em si faz sentido nas suas contas: comprar vs alugar: as contas honestas mostra o ponto de equilíbrio. E para o passo a passo completo da aprovação, o guia definitivo do primeiro financiamento cobre entrada, taxa e documentação.